El sector inmologístico español, vivió una destacada reactivación de la inversión en el último trimestre de 2024 y ha iniciado 2025 con buenas perspectivas en volumen de operaciones e inversión en activos logísticos e industriales que se prevé experimente un crecimiento significativo en España impulsado, según apuntan en JLL, por la mejora de las condiciones macroeconómicas y unos fundamentos sólidos en términos de demanda, rentas y ocupación.
La reactivación de las operaciones de grandes usuarios, que habían estado retrasando sus decisiones de inversión en los últimos años, y el posible resurgimiento de grandes carteras paneuropeas, contribuirán a este crecimiento.
Por lo tanto, puede decirse que el interés en los activos logísticos se mantiene año más, especialmente en los productos de valor añadido, que ofrecen mayores rendimientos en un momento en el que resulta difícil encontrar productos con las rentabilidades esperadas.
La reactivación de operaciones de grandes usuarios y el retorno de las grandes carteras paneuropeas auguran crecimiento de inversión”.
Además, los inversores europeos siguen mostrando un gran interés por el sector, que ocupa la segunda posición en el Investor Intentions Survey de CBRE para 2025 respecto a las preferencias de inversión, solamente por detrás del segmento residencial.
El mercado se decanta por los proyectos llave en mano, con un fuerte descenso de los desarrollos especulativos.
Descenso de la disponibilidad
Si bien existe una gran demanda de espacio logístico, la incertidumbre que aún rodea al mercado y los elevados costes de construcción están frenando en la actualidad los proyectos a riesgo.
Por otro lado, es de esperar que continúen bajando las tasas de disponibilidad, pues se espera una estabilización de la absorción en las principales plazas, según datos de la consultora.
Así, en la zona centro se ha alcanzado una tasa de disponibilidad del 10,57%, aunque esto se debe al incremento de las entregas que seprodujo en los últimos meses del año.
De cara a 2025, dado que 2024 cerró con 730.000 m2 en construcción, según CBRE, se prevé cierta estabilidad en los niveles de disponibilidad. Igualmente, la demanda se mantendrá en la línea de los últimos cinco años.
Hay escasez de oferta en zonas como Valencia, pero en 2025 se espera que entren en el mercado proyectos de gran tamaño”.
Por su parte, la escasez de espacio en las primeras coronas de Barcelona continúa siendo un problema. Aunque la tasa de disponibilidad era de un 5,03% a final de año, en el primer arco apenas llega al 2%. La tendencia de este ratio en la zona, dado que la demanda sigue siendo muy elevada, seguirá siendo decreciente en el año 2025.
Respecto a otras zonas del país, la consultora, que aprecia una falta de stock en prácticamente todas, apunta que la falta de suelo y la paralización de proyectos no favorecerá la salida al mercado de más stock.
En esta línea, apunta que existen muchas dificultades para encontrar suelo disponible en el mercado, principalmente si se pretenden desarrollar naves XL o XXL.
La escasez de oferta es especialmente notoria en áreas como Valencia, que cerraba el año 2024 como la zona del país con menor disponibilidad de stock logístico, con menos de un 1%.
No obstante, de cara este año, estaba previsto que entraran en el mercado proyectos de gran tamaño.
Evolución de las rentas
En lo que se refiere a las rentas, la elevada demanda en el mercado inmologístico español en 2025, unida a una limitada oferta de producto nuevo disponible, mantendrá al alza las rentas prime, mientras que la rentabilidad prime, que se comprimió a finales de 2024, continuará ajustándose a corto plazo.
Cabe destacar el caso de Barcelona, donde la fuerte demanda y la escasez de oferta contribuyeron a elevar las rentas prime hasta los 9 euros/m2/mes al final de 2024, una tendencia para la que se espera cierta continuidad.
En el centro del país, las rentas prime mantienen una tendencia creciente y llegaban a final de año a 6,85 euros/m2/mes.
En cuanto a otras zonas del país, las rentas continúan estables, con la excepción de Zaragoza, donde llegaron a los 4,30 euros/m2/mes.
Por su parte, la rentabilidad prime, que al cierre de 2024 se situaba en 5,20%, podría seguir reduciéndose hasta cerca del 5,00%.
Nuevas tendencias en el sector
Si bien la construcción ‘Built-to-Suit’ o construcción hecha a medida está ganando peso por la posibilidad de adaptar los activos a los requerimientos del cliente desde un principio, desde Savills, también confirman que en el ejercicio 2025 se prevé un mayor interés por los activos secundarios que gocen de una buena ubicación.
En particular, los que ofrecen oportunidades para estrategias como la revalorización, la reconversión o el reposicionamiento para ajustarse a la normativa ESG.
En esta línea, cabe apuntar que el sector seguirá inmerso este año en una profunda transformación marcada por la sostenibilidad y la digitalización.
Los criterios ESG, ya imprescindibles en el inmologístico y factor fundamental para las decisiones de inversión, están llevando a la implementación de numerosas medidas de eficiencia energética y el uso de materiales sostenibles durante la construcción.
Estos cambios permiten también cumplir con las demandas de los consumidores, que cada vez reclaman instalaciones que cumplan con unos determinados estándares en materia de sostenibilidad.
A ello se añade la irrupción de las nuevas tecnologías en los almacenes que ayudan a optimizar la operativa, como por ejemplo la inteligencia artificial generativa, que tiene diversas aplicaciones en este campo y dará lugar a unas operativas más tecnificadas.
También la progresiva implementación de la metodología BIM está contribuyendo a optimizar la gestión de los proyectos de construcción e incluso la operativa de los almacenes, puesto que facilita el seguimiento de tareas de mantenimiento, consumos e impacto medioambiental.
Por otro lado, la seguridad laboral y el bienestar de los trabajadores de los centros logísticos se han convertido en los últimos años en una prioridad en el sector a la hora de abordar un nuevo proyecto logístico.