Los registros de CBRE certifican el empuje y resiliencia de la construcción logística pese a la crisis sanitaria.
Según la consultora, el año pasado se alcanzó en el sector logístico español un volumen de contratación de superficie de 1.793.000 m², que es un 20% superior a la registrada en 2019.
Por zonas geográficas, el centro peninsular, con una excelente actividad impulsada por el e-commerce, registró la segunda cifra más alta desde 2011, con 923.000 m² de contratación logística, de los que 722.000 m² fueron netos, un dato muy superior a los 257.000 m² de contratación neta de 2019.
El área nacional alcanzó la mayor actividad con un 61% de la contratación, mientras que, por otra parte, las operaciones llave en mano han sumado un 46% del total.
Así mismo, el estudio de CBRE estima que hay 363.000 m² en proyectos a riesgo en construcción para entregar en 2021, y la mayor parte de ellos se encuentran disponibles, aunque prevé que esta nueva oferta se absorba rápidamente dada la elevada actividad que se espera este año.
Por su parte, Cataluña, que se caracteriza por la falta de producto, registró el pasado año 419.000 m² de contratación, con 246.000 m² de contratación neta, lo que supone un ligero descenso frente a los 593.000 m2 de contratación total en 2019.
En el mercado catalán, el comercio electrónico ha concentrado el 23% de la contratación total, mientras que un 11% de las operaciones han sido proyectos llave en mano.
Así mismo, en la región la disponibilidad continúa siendo bajay la escasez de suelo está limitando el arranque de nuevos proyectos, lo que implica un incremento de las actuaciones de reforma y reconversión de edificios este ejercicio.
Adicionalmente, Valencia y Zaragoza han terminado el ejercicio con 320.000 m² y 110.000 m², respectivamente, mientras que para 2021, se prevé en ambas ciudades un aumento de producto de calidad con la entrega de nuevos proyectos.
Al tiempo, en Sevilla, donde se han realizado muchas transacciones de suelo en 2020, destaca el nuevo proyecto de grandes plataformas logísticas a desarrollar por Aquila Capital, en Alcalá de Guadaira.
Málaga y Bilbao, sin embargo, aun siendo muy demandadas, continúan en la misma línea de actividad moderada debido a la escasez de producto nuevo de calidad, según CBRE.
Rentas y actividad en 2021
En lo que tiene que ver con las rentas, incluyendo las prime en Madrid, colocada en los 5,5 €/m²/mes, y Barcelona, en torno a los 7€/m²/mes, han permanecido estables en todos los mercados logísticos durante el pasado 2020 y CBRE anticipa que la tendencia continuará a lo largo de 2021, ya que, pese a la elevada demanda, la incorporación al mercado de nueva superficie ha limitado y continuará limitando una variación al alza de las rentas.
Además, la consultora prevé para el presente 2021 una actividad similar a la registrada en 2020 tanto en la zona centro como en Cataluña, con sectores como el de alimentación, farmacéutico/sanitario, tecnología y deportes, que seguirán registrando una alta actividad, junto con el canal online continuarán impulsando la demanda de espacio logístico en 2021, bien a través de ampliaciones de superficie u ocupación de nuevo espacio.
Inversión
Por lo que respecta a la inversión, el sector logístico ha mostrado una gran fortaleza en 2020, especialmente en la recta final del año con la reactivación de interesantes portfolios a nivel nacional, hasta alcanzar un volumen de inversión de 1.428 millones de euros.
Sin embargo, esta cifra supone un descenso frente a los 1.710 millones de euros registrados en 2019, la cuarta mejor cifra para el sector desde el año 2003.
Para 2021, CBRE estima que el sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que este año haya un interés por parte de inversores provenientes de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback.
De igual manera, la elevada presión compradora y la salida al mercado de importantes portfolios dará lugar a un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros a nivel nacional, que se refleja especialmente en un auge de la logística de proximidad, que acumular un elevado interés por parte de los inversores hacia activos de última milla en ciudades de más de 100.000 habitantes.
Como resultado, las prime yields se encuentran en mínimos históricos de un 4,75% tanto en la Zona Centro como en Cataluña, con tendencia a una nueva compresión y la vista puesta en el 4,25% a cierre de 2021.
