Un año más, la inversión en inmuebles logísticos en España suma buenos registros, marcados por el impulso sostenido en la entrada de inversores extranjeros y los crecimientos que se registran en el segmento del comercio electrónico.

Así pues, CBRE estima que la inversión en el sector inmologístico del país ha alcanzado el año pasado los 1.684 millones de euros, un 7,5% más que en 2018 y la segunda mejor cifra para el sector desde el año 2003.

El centro peninsular ha acumulado el 43% del volumen total de inversión en naves logísticas con más de 675 millones de euros durante el año pasado, aunque con un descenso con relación a os casi 850 millones de euros captados en 2018.

Al mismo tiempo, Cataluña se ha consolidado como otro gran polo de atracción de inversiones logísticas al recibir el 24% del total, para sumar 382 millones de euros, cifra que se ha colocado por encima de los niveles de 2018.

Por otra parte, Andalucía y Aragón han sido las dos regiones que mayores incrementos de la inversión logística han visto el año pasado.

En concreto Andalucía ha copado un 15% de la inversión imologística de 2019, con un volumen de 235 millones de euros, mientras que Aragón, por su lado, ha absorbido inversiones más de 160 millones de euros en inversión logística, lo que representa un 10% del total y un importante crecimiento desde los 26 millones de euros de 2018.

Así mismo, según el análisis de CBRE, el 36% del total invertido en el ejercicio pasado corresponde a portfolios, mientras que un 8,5% se ha invertido en proyectos que están todavía en curso.

Pese a que la pujanza del e-commerce seguirá animando el mercado de inversión, a juicio de Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE, tanto por el lado de portfolios que saldrán a la venta como por el de las plataformas last mile, también se constata una reducción de las operaciones directamente relacionadas con el comercio electrónico en Madrid, donde ha pasado de un 21% en 2018 a tan sólo el 6% el año pasado, y Barcelona, en la que las operaciones han pasado de suponer el 19%, a representar el 9% del total de inversión.

Grandes inversores

En este contexto, los Estados Unidos siguen manteniéndose como el principal inversor en logística en nuestro país, ya que incluso ha aumentado sus cifras desde el 40% al 45% en el último año.

También aumenta el Reino Unido ha aumentado su protagonismo en el mercado inmologístico español, en el que ha elevado su nivel de su inversión hasta el 24%, mientras que los inversores españoles han reducido su inversión del 32% de 2018 al 13% del ejercicio pasado.

Con mayor detalle y por empresas, Prologis ha acumulado un 29% del total del volumen invertido en España durante 2019, mientras que M&G ha protagonizado transacciones que, en conjunto, representan el 14% del volumen inversión.

A continuación se colocan habituales del sector como KIC, Invesco, Roebuck Asset Management, Arrow Capital Partners y GreenOak, todas ellas con porcentajes inferiores al 10%.

Por operaciones, destacan la compra de M&G a Goodman en el municipio sevillano de Dos Hermanas, la realizada por KIC a Amazon en el la localidad barcelonesa de Prat de Llobregat, la compra de Invesco a Pavasal en el barrio madrileño de Vicálvaro, o la compra a Pikolín por parte de Roebuck en el centro logístico zaragozano de Pla-Za.

En 2019 también cambiaron de manos los activos de los portfolios de Magna, con un valor de 427 millones de euros, Pulsar, valorado en 57,8 millones de euros, Columbus, estimado en 57,1 millones de euros, y Sesé, cifrado en 22,8 millones de euros.

Rentabilidades

La rentabilidad de los activos logísticos se situó en el cuarto trimestre de 2019 en el 5,1%, con tendencia a una mayor compresión en 2020.

En esta situación de mercado, se abre camino la posibilidad de conseguir mejores rentabilidades en el ámbito de las MidCaps, un mercado que se ha posicionado por encima de la media alcanzando precios de entre un 6% y un 8,5% de rentabilidad, según estima CBRE.

Esto ha provocado que este subsector se haya posicionado en el centro del foco de los inversores acaparando en 2019 un volumen total de 203 millones de euros, lo que supone el 12% del total invertido y un crecimiento de este ámbito concreto de la logística de un 18%, respecto al ejercicio anterior.

Tendencias 2020

La elevada liquidez en el mercado animará, según CBRE, a seguir invirtiendo en toda España en 2020, con lo que este ejercicio se podría alcanzar este año un volumen de inversión similar al registrado en 2019.

Así mismo, el interés por el sector logístico e industrial este interés fomentará el trasvase de inversores provenientes de otros sectores del inmobiliario, lo que propiciará la creación de ‘joint ventures’, un mayor interés por productos de última milla en entornos urbanos y un apertura del foco hacia nuevas áreas de actuación, con el comercio electrónico consolidado como como catalizador del sector logístico en todas las ciudades españolas.

De igual modo, la creciente escasez de oferta de suelo logístico en algunas zonas de interés como Cataluña, País Vasco y Málaga provocará un mayor interés por la reforma y reconversión de edificios, en un escenario de mayor automatización, sostenibilidad, aumento del interés por las plataformas con entreplantas y multinivel.