El sector industrial y logístico es uno de los que más interés despierta entre los inversores en la ciudad de Málaga, que se ha convertido en la tercera gran alternativa de inversión por parte de fondos y promotores, solamente por detrás de Madrid y Barcelona.
Durante los 24 meses previos a la pandemia, tanto el mercado de alquiler como el de inversión estuvieron muy activos, pero aunque se espera que el sector salga reforzado de la crisis por el aumento del e-commerce, existen pocos espacios logísticos disponibles.
Esto se debe, según CBRE, a la alta edificabilidad de los polígonos en la capital, que supera en algunas ocasiones el 1,5%. A esto se añaden los requisitos existentes para desarrollar la actividad: ocupación máxima de entre el 50% y el 60%, una altura mínima de 12 metros, muelles de carga, o giro perimetral para camiones, entre otros.
Destaca también la falta de nuevos desarrollos para la implantación de grandes operadores. No obstante, el stock logístico, con alrededor de 525.000 m²y una tasa de disponibilidad inferior al 4%, crecerá en los próximos dos años en Málaga capital, con más de 80.000 m² contratados mediante la fórmula del ‘llave en mano’.
Esto supondrá un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, por lo que la ciudad seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico del territorio nacional.
Actualmente, la ciudad tiene aproximadamente 135.000 m² de naves en el 'pipeline', divididas en tres proyectos de relevancia, que sitúan el precio medio de suelo en Málaga en los 200-250 €/m².
En cuanto a la renta prime, situada en 5 euros/m²/mes en zonas como el Centro de Transportes y Trévenez, no se espera una variación relevante. En el caso de la renta media, se sitúa en torno a los 3-4 euros/m²/mes, con una gran diferencia entre los activos existentes y los nuevos o reformados.
De cara a los próximos años, se espera que la absorción, el ratio de ocupación, la evolución de las rentas, o la rentabilidad tengan un desarrollo muy positivo, aunque en 2021 y 2022 se mantendrán estables.
Nuevos proyectos de desarrollo logístico
Desde hace más de 10 años, Málaga ha tenido escasez de nuevos proyectos debido a la falta de suelo urbanizable que no esté afectado por el Plan de Inundabilidad. Como alternativa, se encuentra el polígono Fahala en Cártama, que ha finalizado la fase de urbanización y es una opción a corto plazo para plataformas de volumen medio.
A su vez, en Megahub, en Antequera, con alrededor de 400.000 m² sólo en la primera fase para uso logístico, han comenzado las obras de urbanización. Es la primera alternativa, a corto plazo, de los principales operadores de grandes plataformas enfocados a una distribución regional.
Respecto a proyectos a medio plazo, destacan también Buena Vista y Rosado Central, aunque para el desarrollo del primero, se antoja fundamental la colaboración entre la administración central, regional y local para desarrollar la segunda fase del Centro de Transportes de mercancías de Málaga.