Por tercer año consecutivo, GSE y Cadena de Suministro han organizado una nueva edición de los Desayunos Logísticos, coincidiendo con la celebración del SIL 2019 en Barcelona.

El primero de estos encuentros se ha centrado en analizar el papel que están llamadas a jugar las plataformas logísticas multinivel en el sector inmologístico español, tras haber demostrado su versatilidad y utilidad en diferentes zonas geográficas, especialmente en Asia y en algunos países europeos, así como para diversas operativas logísticas, y del que ya se están empezando a dar algunas experiencias en España.

A la hora de abordar estos proyectos aparecen algunas incertidumbres relacionadas tanto con el aspecto técnico de estos edificios y su impacto sobre la operativa que se va a desarrollar allí, en relación con su utilidad, las rentas a pagar por estos espacios, la normativa o el papel facilitador que deben jugar las administraciones para que puedan llevarse a cabo

En el encuentro han tomado parte Javier Inchauspe, de Merlin Properties, John Derweduwe, de Mountpark, Manel García, de PGI Torrella, Ignacio García Cuenca, de Goodman, Joan Carles Aguado, de GSE, Rafael García de Oteyza, de Grupotec, Josep Ferrer, de Nadico, Óscar Heras, de Gazeley, Javier Mérida, de P3 Logistic Parks, y Fernando Sauras, de BNP Paribas Real Estate, en una sesión que ha estado conducida por el director de Cadena de Suministro, Ricardo Ochoa de Aspuru.

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De izquierda a derecha: Joan Carles Aguado, Óscar Heras, Manel García, John Derweduwe y Javier Inchauspe.

Usos concretos

Para Javier Inchauspe, de Merlin, «todavía hay mucho por hacer en España para llegar a este tipo de naves», aunque, a su juicio, el mercado parece dirigirse en esta dirección, pese a que la falta de suelo en el país se circunscribe de momento a ciertas áreas muy concretas como la ciudad de Barcelona y algunas zonas de Madrid.

John Derweduwe, de Mountpark, por su parte muestra serias dudas sobre la viabilidad de estos proyectos multinivel en España en el futuro inmediato y fuera de ciertas zonas con tasas de disponibilidad de suelo muy bajas, aunque sí podrían tener mercado «en última milla y en zonas prime, donde puede tener un sentido, pero no más lejos».

Según Manel García, de PGI Torroella, «los edificios multinivel son un reto, ya que plantea una operativa complicada desde el punto de vista técnico» e incide en el condicionante que puede suponer la normativa de incendios, que es muy compleja.

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De izquierda a derecha: Javier Mérida, Rafael García de Oteyza y Ricardo Ochoa de Aspuru.

Rentas competitivas

A juicio de Óscar Heras, de Gazeley, «la situación del suelo en ciudades como Barcelona o algunas zonas de Madrid justifican ya el uso del multinivel». Para él, los operadores logísticos esperan espacios bien localizado a precios competitivos, por lo que no duda de que los multiniveles vayan a llegar al mercado inmologístico español, y que incluso sean un éxito siempre que las rentas sean competitivas.

Joan Carles Aguado, de GSE, también ve «una tendencia muy clara a nivel europeo hacia multiniveles». En su opinión, todos estos proyectos deben analizarse cuidadosamente para evitar que los costes fluctúen y, en este mismo sentido, cree que «estamos en punto de aproximación, pero las condiciones evolucionarán como ya ha pasado en otros mercados con más necesidades de suelo», por lo que considera importante pensar en cómo se llevará a cabo la operativa alrededor de unos edificios que suelen estar cerca de los núcleos urbanos y necesitan infraestructuras capaces de absorber grandes volúmenes de tráfico.

Rafael García de Oteyza estima que «el multinivel para un único usuario está ya aceptado en el mercado» y que el crecimiento del comercio electrónico obliga a los operadores a estar más cerca del usuario final, aunque, a su juicio, «una de las barreras para su desarrollo es la regulación».

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En primer plano, a la izquierda, Fernando Sauras, y junto a él, Josep Ferrer  Ignacio García Cuenca.

La barrera de la regulación

Javier Mérida, de P3 Logistic Parks, define los multinivel como «edificios con alto componente tecnológico y pensados como solución para labores logísticas complejas y con un alto nivel de automatización«.

En opinión de Ignacio García Cuenca, de Goodman, que está actualmente desarrollando los dos primeros proyectos en España, en el entorno de Barcelona, de plataformas «multilevel»,  «lo más importante son los clientes y hay que buscar aquellos que estén interesados en entrar en estos proyectos», aunque siempre «hay que ser competitivo a través de rentas».

Por su parte, Josep Ferrer, de Nadico, cree que los edificios multinivel «no son una tendencia, son una realidad que responde a la búsqueda de terrenos cercanos a grandes ciudades, para dar solución a la falta de suelo y para maximizar su valor, pero sin dejar de lado el retorno de la inversión y ofrecer tasas atractivas».

La opinión de Fernando Sauras, de BNP Paribas Real Estate, parte de la idea de que el multinivel es un producto concreto con una características que se adecuan a ciertos usos logísticos, que tiene que estar bien diseñado y tener una motivación clara que es la ubicación estratégica, algo que se va a dar en Madrid, Barcelona y Valencia. Al mismo tiempo, a su juicio, «es una de las tendencias que nos va a dar más que pensar en los próximos diez años».