El Desayuno GSE-Cadena de Suministro analizó los segmentos de actividad logística más proclives al uso de activos multinivel.
Los inmuebles logísticos multinivel son una solución técnica de gran complejidad cuyo uso, como pudo comprobarse en el Desayuno GSE-Cadena de Suministro celebrado en Barcelona el pasado mes de junio, hace que sea indicado para ciertos casos muy concretos.
En este sentido, proyectos de este tipo parecen, por un lado, muy adecuados para mercados inmologísticos muy saturados y con poca disponibilidad de suelo, dada su capacidad para aprovechar a través de una mayor edificabilidad el poco espacio existente.
Otro factor limitativo tiene que ver con los usos que se dan a las plataformas multinivel, ya que ciertas actividades logísticas que requieren de un intenso trasiego de vehículos de reparto y abastecimiento puede encontrar dificultades para desarrollar una operativa adecuada en edificios de varios niveles, en los que los accesos a través de rampas pueden suponer un tiempo estimado de cerca de un minuto y medio, algo que para operaciones de flujo tenso, en las que el tiempo es oro, puede suponer un hándicap insalvable.
De igual modo, y en este mismo sentido, el uso de inmuebles multinivel puede tener su razón de ser en ubicaciones 'prime', muy cerca de los principales núcleos de población y con la finalidad de abaratar suelo en un segmento de actividad muy sensible a las rentas, debido fundamentalmente a los márgenes tan ajustados que suelen tener las empresas del sector.
Los inmuebles logísticos multinivel se enfrentan a obstáculos relacionados con su inserción en el entorno y con las limitaciones de las normativas urbanísticas y de seguridad.
La importancia del entorno en estos desarrollos
Sin embargo, esta tendencia es una realidad que ya está presente en el mercado inmologístico español, que ha venido para quedarse, que tiene unos usos muy concretos y que mejora el aprovechamiento del suelo, aunque, por otra parte, tampoco está exenta de condicionantes.
Por otra parte, la acogida de estas naves por parte de los clientes del mercado español es hoy por hoy una incógnita, pese a que sí que son una realidad asentada desde hace ya varios años en otros países.
Esta situación obligará a los primeros desarrollos de este tipo a lanzarse a competir por rentas, un factor que deberá combinarse adecuadamente para no dejar de lado los retornos de inversión, con la vista puesta en que estos desarrollos sigan manteniendo el atractivo de cara a los fondos inversores internacionales.
Además, hay que contar con que las administraciones municipales verán estos desarrollos en sus primeros proyectos como elementos difíciles de gestionar desde el punto de vista de la normativa urbanística y de seguridad, lo que obligará a los actores del sector inmologístico a llevar a cabo una labor divulgativa y de colaboración con el fin de demostrar que el cumplimiento de la regulación se cumple escrupulosamente, al tiempo que pueden actuar como polos de desarrollo de actividad y empleo para zonas en las que, a priori, no podría preverse más actividad.