De hecho, en 2017, la inversión inmologística se ha duplicado en el mercado valenciano, alcanzando los 60 millones de euros. Los fondos internacionales están más interesados en Valencia debido a su mayor rentabilidad, la calidad de su parque logístico y la estabilidad de la región, según CBRE, que estima que la rentabilidad media ha llegado al 7%, 115 puntos por encima de Madrid o Barcelona.
Sin embargo, en Cataluña, los inversores están optando por la compra de suelo ante la falta de producto de calidad construido, con el fin de impulsar la demanda en el primer y segundo cinturón industrial. Al mismo tiempo, la extrema situación que vive el mercado logístico catalán está llevando a un repunte de los precios.
Conviene destacar el fuerte interés de empresas francesas y estadounidenses en sus activos, si bien la inestabilidad política está afectando a la confianza de los inversores.
En cuanto a Madrid, en el primer trimestre de 2018, BNP Paribas sitúa en 275 millones el volumen de inversión.
[sumario]Las perspectivas para 2018 son tan positivas como lo fueron hace un año y dado que los niveles de ocupación son elevados, es de esperar que los inversores sigan interesándose por los activos mejor localizados en los próximos años.[/sumario]
En los próximos años, la inversión se trasladará todavía más a ciudades como Valencia, Málaga, Bilbao o Zaragoza, donde ante la escasez de suelo finalista, se mantiene la apuesta por los productos a riesgo, ya que todo lo que se construye, se alquila.
Por otro lado, se prevé la irrupción de nuevos actores en el mercado, principalmente retailers, que con su adaptación al e-commerce, suelen necesitar el triple del espacio logístico que demanda un e-tailer. Su preferencia, pues, son las grandes naves alejadas del centro o bien pequeñas instalaciones de proximidad para facilitar las entregas.
El retail se presenta, por tanto, como el gran aliado del sector logístico en un futuro cercano, en línea con el fuerte crecimiento de sus ventas por la incorporación del canal on-line. Generalmente, son esta clase de clientes los que optan por naves a riesgo, mientras las más estandarizadas suelen ser ocupadas por operadores logísticos, más partidarios del ‘llave en mano’.
España, un buen mercado para invertir
Una encuesta realizada por Prologis en 2018 sobre la actualidad logística entre 100 directivos del sector muestra que nueve de cada diez consideran que España es un buen país para invertir, aunque el 74% cree que existe un problema grave de disponibilidad en los principales mercados, como Madrid o Cataluña.
De momento, siguen siendo las preferidas para la implantación de centros logísticos, si bien un 38% ya apunta a la Comunidad Valenciana como una opción muy atractiva y un 25% también se ha fijado en Aragón.
Para la mayoría, lo fundamental en este momento es encontrar localizaciones próximas a infraestructuras intermodales y nudos de vías terrestres, así como a las grandes zonas urbanas. El e-commerce es uno de los principales responsables de esta creciente tendencia, que lleva tanto a los retailers como a los gigantes del comercio eléctrico o los grandes operadores logísticos a buscar localizaciones más cercanas al cliente final.
La necesidad de suelo logístico para la distribución urbana se incrementará un 102% hasta 2021 en Madrid.
Según otros estudios, la necesidad de suelo logístico para la distribución urbana se incrementará un 102% hasta 2021 en Madrid, que podría necesitar entonces más de 360.000 m² para poder atender sus entregas de última milla. De igual modo, en Barcelona se necesitarán unos 170.000 m² según sus cálculos.
Existe una conexión directa entre la rentabilidad de estos servicios y su cercanía a los clientes, dado el alto coste y la pérdida de imagen que causan la gestión ineficiente de las devoluciones y las entregas fallidas. La situación obliga a estas empresas a establecer plataformas cerca de los núcleos de población para ganar rentabilidad y cuota de mercado.
Por lo tanto, las perspectivas para este 2018 son tan positivas como lo fueron en 2017 y dado que los niveles de ocupación son elevados, es de esperar que los inversores sigan interesándose por los activos mejor localizados en los próximos años. Actualmente, las inversiones inmobiliarias en el sector industrial suponen el 13% del total, mientras que las que se hacen en el ámbito del retail, estrechamente relacionado, ascienden ya al 29%.
[sumario]El retail se presenta como el gran aliado del sector logístico en un futuro cercano, en línea con el fuerte crecimiento de sus ventas por la incorporación del canal on-line.[/sumario]
Destaca el caso de Madrid, donde cada vez hay menos espacio disponible, aunque al mismo tiempo se mantiene una gran actividad constructora. Se espera que en 2018 se incorporen al mercado 163.500 m² de superficie logística y 682.500 m² más en 2019.
Tanto las rentas medias como las ‘prime’ se mantienen al alza, aunque se espera un crecimiento de estas últimas a medida que los nuevos desarrollos que están en marcha pasen a formar parte del stock inmologístico.
En cuanto a Barcelona, la falta de producto de calidad ha empujado las rentas ‘prime’ un 8% hasta los 6,5 euros/m²/mes en el primer trimestre de 2018.
El crecimiento del consumo y las ventas del retail seguirán sosteniendo ambos mercados, pero el sector debe ir pensando en nuevas fórmulas para responder al rápido avance del e-commerce y sus necesidades de ocupación.
