La contratación de industrial y logística en Madrid y Barcelona se situó en 386.000 m² entre enero y marzo de 2015, de los cuales 118.000 correspondieron a Madrid y 268.000 m² a Barcelona. De ellos, 292.000 m² correspondieron a absorción exclusivamente logística, repartidos en 81.000 y 211.000 m² entre Madrid y Barcelona respectivamente, según datos de CBRE.
De esta forma, la demanda en Madrid se ha incrementado un 61% respecto a la registrada en el último trimestre de 2014. Si atendemos solamente a lo que actividad logística se refiere, se han registrado un total de 81.000 m² de contratación, lo que supone casi el doble de la cifra alcanzada en el trimestre anterior.
Una vez más, la zona más demandada ha sido el Corredor del Henares, con nueve de las diez transacciones logísticas realizadas. Entre ellas, cabe destacar la ampliación de 32.000 m² que la empresa DIA ha llevado a cabo en Azuqueca de Henares, y la de 13.838 m² que la empresa Tech Data ha realizado en Alovera.
Por el lado de las rentas, éstas han registrado pocos cambios en el primer trimestre. Es muy probable que las rentas 'prime' comiencen a subir ligeramente, quizás a partir del segundo semestre de 2015, a medida que el incremento de la demanda vaya absorbiendo el elevado excedente disponible en el mercado.
La presión al alza sobre las rentas será lógicamente mayor en el producto más escaso, es decir, en las naves bien localizadas de más de 20.000 m². Por el contrario, las de entre 5.000 y 15.000 m², cuya oferta es más amplia, es muy posible que las rentas no registren variaciones apreciables durante buena parte de 2015.
Barcelona confirma el cambio de tendencia
El primer trimestre ha sido positivo para el mercado industrial y logístico de Barcelona con casi 268.000 m² contratados, superando en casi un 40% los datos del trimestre pasado. Sin embargo, en cuanto al número de transacciones, se han cerrado un total de 34, reduciéndose la cifra ligeramente respecto a la alcanzada en el cuarto trimestre de 2014 con 43 transacciones registradas.
Si se atiende únicamente a contratación logística, la demanda se ha incrementado cerca de un 30% respecto al último trimestre del anterior ejercicio, alcanzando los 211.000 m². Dicha demanda se ha concentrado principalmente en la segunda corona (Vallés Oriental y Occidental), y en la tercera corona (en las provincias de Gerona y Tarragona).
Entre ellas, destaca el alquiler de una nave de 26.570 m² en Valls (Tarragona), por la empresa Kellogg's, y una operación de 'llave en mano' de 40.000 m² que la empresa Decathlon ha construido para uso propio en el Bajo Llobregat.
CBRE prevé que la reanimación de la actividad continúe en 2015, especialmente en el segundo y tercer arco, donde actualmente se encuentra la mayor disponibilidad de naves de calidad adaptadas a los requerimientos de los operadores.
Se prevé que las rentas comenzarán a subir en 2015 en el primer anillo, como consecuencia de una escasa oferta disponible conjugada con un esperado incremento de la demanda procedente de reubicaciones, principalmente. En el segundo anillo existe bastante producto, aunque muy variado en lo que a tipología y dimensiones se refiere.
Por este motivo, en esta zona los activos mejor situados y de mejor calidad también podrían beneficiarse del cambio de ciclo mientras que las rentas de los de calidades más bajas se mantendrían con pocos cambios. En el tercer anillo, dónde la disponibilidad es alta, las rentas no van a subir en el corto-medio plazo pero tampoco bajarán más allá del nivel actual.
Menor volumen de inversión
En el primer trimestre del año se ha alcanzado un volumen de inversión de 80 millones de euros repartidos en un total de tres operaciones, siendo esta cifra inferior a la registrada en el último trimestre.
Entre ellas, cabe destacar la compra por parte de Rockspring de dos naves logísticas en construcción a Montepino en Torrejón de Ardoz, con una superficie de 49.000 m² y que estarán finalizadas en el primer trimestre de 2016.
Aun así, CBRE considera que para 2015 se prevé una continuidad de la presión compradora, con la entrada de un mayor número de actores, todo ello en un entorno de mayor facilidad de acceso a la financiación. Además, ante la falta de producto, algunos ya pueden estar dispuestos a asumir mayores riesgos y a adquirir naves sin ocupantes.
El incremento de la actividad compradora ha permitido la compresión de las rentabilidades prime desde el año 2012 y la previsión es que continuarán haciéndolo en 2015 para situarse alrededor del 7% a final del año.