El último de los ‘Desayunos Logísticos 2018’, con el título de ‘España en el Mercado Europeo de Inversión Logística’, ha servido para analizar la evolución del mercado inmologístico español en los últimos años, tanto en la demanda como en cuanto a la inversión, así como en lo que se refiere a la evolución de las localizaciones, rentabilidades y previsiones de futuro para los próximos años.

La mesa de debate ha contado con la intervención de John Thompson, socio de Rockspring, Fernando Sauras, director de Inversión y Logística de BNP Paribas Real Estate, David Marquina, director general de P3 Logistics Parks, François Xavier Lancel, consejero delegado de Invertica, Javier Inchauspe, director de Merlin Properties, Javier López, asociado de Greenoak Real Estate, Laurent Jayr, director de Desarrollo de Negocio de VGP, y Cristian Oller, director de Desarrollo y Proyectos de Prologis.

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El papel de la digitalización

En los últimos años, la digitalización ha supuesto un avance de gran calado a la hora de facilitar la inversión en el sector inmologístico, ya que ha facilitado a los clientes la posibilidad de ver cómo se plantea la construcción de un inmueble y también se les da la posibilidad de poder modificarlo a voluntad prácticamente.

En el ámbito del desarrollo y construcción de inmuebles para actividades logísticas, el uso de herramientas informáticas específicas ha facilitado las relaciones entre las empresas de desarrollo de suelo logístico y sus clientes, lo que hace que los inmuebles y los activos se adapten mejor a las necesidades de los clientes.

Gracias al uso de estas herramientas ha mejorado la comunicación entre los promotores y los destinatarios finales de los inmuebles, lo que se traduce en desarrollos más adaptados a las necesidades particulares de cada cliente.

La digitalización es un fenómeno que ha tenido un gran impacto en la mayor parte de las actividades económicas.

Precisamente en este mismo sentido, otra cara de esta tendencia tiene que ver con las inmensas posibilidades de personalización que permite la tecnología, algo que facilita el desarrollo de inmuebles llave en mano adaptados como un guante a las necesidades de cada cliente.

Por otra parte, el big data ofrece la posibilidad de aprovechar toda la información que se genera en un inmueble dedicado a actividades logísticas, como consumos, necesidades, etc. para poder predecir a través de herramientas de análisis avanzado cuál va ser la tendencia de mercado en el futuro y poder anticiparla para adaptarse a las necesidades de los clientes.

Dentro de la digitalización, el blockchain está llamado a jugar un papel destacado gracias a las garantías que aporta en la desintermediación de información, así como su papel como facilitador de las relaciones.

Laurent Jayr, director de Desarrollo de Negocio de VGP, François Xavier Lancel, consejero delegado de Invertica, y John Thompson, socio de Rockspring.

Laurent Jayr, director de Desarrollo de Negocio de VGP, François Xavier Lancel, consejero delegado de Invertica, y John Thompson, socio de Rockspring.

Sin embargo, el factor humano siempre será importante pese a que se use la tecnología de modo masivo, ya que, al fin y al cabo, los inmuebles deben adaptarse a necesidades, tanto de los clientes, como de los equipos que van a trabajar en su interior, como por las grandes inversiones que se realizan y que requieren de un punto de vista de un profesional a la hora de tomar una decisión final.

Inversión excepcional

Por lo que respecta a la inversión, 2017 ha sido un año extraordinario en el que la inversión en suelo inmologístico se ha situado en el entorno de los 1.000 millones de euros, una cifra que, según algunos expertos, ha llegado para quedarse, dadas las cifras que se han seguido manejando en la primera mitad de 2018, con más de 300 millones en el primer trimestre y grandes operaciones en la rampa de salida, sobre todo teniendo en cuenta que se han producido muchas ofertas no solicitadas en el último año y medio que podrían haber disparado aún más la inversión en suelo para actividades logísticas.

Las tecnologías de la información permiten adaptar los diseños de naves a las necesidades concretas de cada cliente.

Estas cifras son relevantes, ya que dan cuenta de un gran dinamismo en un mercado que aún no es tan maduro como el de otros países de nuestro entorno.

Sin embargo, estos altos volúmenes de inversión sostenidos en varios ejercicios abren el debate sobre la duración de este ciclo alcista, así como su impacto sobre las rentas y los yields del sector.

Sin embargo, parece que el mercado está ante un cambio estructural de gran calado, marcado por el tremendo impacto que está teniendo el comercio electrónico sobre la actividad logística y sus propias necesidades de suelo.

En este aspecto, también influye sobre la propia evolución del mercado la indefinición sobre las características del producto inmologístico apropiado para e-commerce.

La logística está de moda

A dos años vista se mantienen las buenas perspectivas, salvo que se produzca algún percance de tipo económico que haga que se retraigan los niveles de inversión que, con una perspectiva europea, no llegan ni de lejos a cifras que deberían manejarse para un mercado de las dimensiones que tiene el español, sobre todo si se tienen en cuenta factores como la abundancia de suelo.

En este panorama, la compresión de yields y la subida de los precios del suelo pueden actuar como amenaza para el mercado inmologístico español, sobre todo a medio plazo.

Además, el sector logístico se ha puesto de moda, lo que ha contribuido de manera decisiva a su fuerte despegue en los últimos dos años.

Otro de los factores que influyen de manera decisiva en la demanda de suelo inmologístico es la falta de stock adecuado a las necesidades logísticas actuales, no solo del comercio electrónico, sino de actividades logísticas tradicionales, que también han vivido una evolución espectacular en los últimos años.

Así mismo, la falta de stock obliga a reforzar la inversión, lo que, a su vez, que obliga a asumir más riesgo, precisamente ante un panorama de incremento del precio del suelo y de compresión de las rentas, con lo que el desarrollo es la única vía para conseguir buenos desarrollos.

Sin embargo, en algunas zonas como Cataluña ya se nota la falta de suelo, mientras que en otras zonas gran parte de los fondos han tomado posiciones, con lo que el dinero va a estar en el desarrollo más que en la inversión, ante la falta, precisamente, de naves adaptadas a las necesidades presentes y futuras de una actividad logística ligada cada vez más al uso de las nuevas tecnologías.

La falta de stock adecuado para actividades logísticas refuerza la inversión, lo que, a su vez, aumenta el riesgo.

Los precios finalistas han ido creciendo en los dos últimos años y el suelo se ha ido comprando a medida que se iba calentando el mercado. Sin embargo, aún persiste mucho suelo sin salir porque hay posiciones especulativas dudando sobre el momento adecuado para sacarlo.

En este sentido, se detecta en el mercado una cierta desconexión entre el ímpetu de los inversores a la vista de un sector con fuertes perspectivas de crecimiento, que contrasta con las necesidades reales de los operadores, conscientes sobre el terreno de lo que verdaderamente hay, que también son buenos pero más realistas.

En esta diferencia en las expectativas influye las perspectivas que se tienen sobre las rentas que, en algunos casos, sobre todo de inversores poco expertos en el sector, están, a juicio de muchos, sobrevaloradas y que, según los expertos, no alcanzarán niveles como los registrados en 2013.

tercer desayuno GSE 2018

David Marquina, director general de P3 Logistics Parks, Fernando Sauras, director de Inversión y Logística de BNP Paribas Real Estate, y Antonio Guarascio, director ejecutivo de GSE España e Italia.

Al mismo tiempo, las rentas tienen una piedra de toque en el precio del suelo, que si sigue escaseando y prima una visión especulativa, puede generar tensiones en el sector.

Sin embargo, según algunos, más que la carestía del suelo lo que va a marcar la evolución inmologística es la escasez del suelo. Estamos a punto de ver nuevas evoluciones en el uso del suelo, como desarrollos en varias plantas, sobre todo en zonas aeroportuarias, lo que obligará a repensar tanto las decisiones de inversión, por la imprevisible evolución del sector, como la propia operativa logística en estos nuevos desarrollos marcados por aspectos que no son puramente logísticos.

En España, antes que después va a empezar a despuntar la inversión en otras zonas geográficas que no sean exclusivamente Madrid y Barcelona, como es el caso de Valencia que en los últimos 18 meses vive una explosión tremenda.

Al tiempo también se va a abrir la necesidad de reconvertir inmuebles antiguos para adaptarlos a las nuevas necesidades, ante la imposibilidad de seguir desarrollando hasta el infinito.

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